中國房地產(chǎn)企業(yè)主要稅率和稅收優(yōu)惠政策

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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與傳統(tǒng)意義上的產(chǎn)業(yè)有所區(qū)別，其稅收政策既有一般性，也含有其行業(yè)的特殊性。中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策主要表現(xiàn)在營業(yè)稅、房產(chǎn)稅和土地增值稅。

 

1、營業(yè)稅
營業(yè)稅的優(yōu)惠政策又分為3個方面： 一是對于企業(yè)以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為不征營業(yè)稅； 二是將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的行為免征營業(yè)稅； 三是房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物免征營業(yè)稅。

 

2、房產(chǎn)稅
在中國，下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊自用的房產(chǎn)；由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)；宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)；經(jīng)財政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。

 

3、土地增值稅
中國從增值稅暫行條例實施以來，有關(guān)的免稅和減稅的政策主要涉及以下6個方面：
3.1若建造普通住宅，增值率未超過20，則免征土地增值稅。增值率是指增值額除以允許“課值”項目金額的比例。該免稅政策主要在土地增值稅暫行條例中列舉；

 

3.2因國家建設(shè)需要，依法征用收回的房地產(chǎn)免征土地征收稅。土地征收稅的對象主要是對國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后產(chǎn)生的增值征收稅負(fù)，如果國家因為建設(shè)需要，依法收回土地，則土地又回到國家，因此國家特別規(guī)定免于征收土地征收稅。

 

3.3以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營，聯(lián)營一方以房地產(chǎn)作價入股或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)到所投資的聯(lián)營企業(yè)中，免于征收土地增值稅。盡管這樣的房地產(chǎn)產(chǎn)生了增值稅，但由于產(chǎn)權(quán)并沒有直接轉(zhuǎn)移，因而國家對其予以免稅。

 

3.4一方提供土地，一方提供資金，合作建房，建房后按比例分房自用的行為，對于房屋所產(chǎn)生的土地增值，免予征收土地增值稅。因為在一方提供土地，一方提供資金，房屋建成后自用的情況下，房屋的所有權(quán)并沒有發(fā)生向第三方的轉(zhuǎn)移，因此免予征收土地征收稅。

3.5房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后，向客戶收取代建收入的行為，免于征收土地增值稅。因為房地產(chǎn)開發(fā)公司為客戶代建房屋，房屋的產(chǎn)權(quán)并沒有發(fā)生直接的轉(zhuǎn)移，也不符合征收土地增值稅的條件。但房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)注意形成代建行為的各項條件，才可以充分利用這項優(yōu)惠政策。

 

3.6在兼并企業(yè)中，對于被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的行為，免征土地增值稅。中國制訂這項稅收優(yōu)惠政策是為鼓勵企業(yè)間的兼并。

 

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