房地產(chǎn)盡職調(diào)查核心是什么

房地產(chǎn)投融資板塊，是盡職調(diào)查業(yè)務(wù)的高頻應(yīng)用場(chǎng)景。交易金額大，盡調(diào)周期短，交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜，嫁接的金融產(chǎn)品多。登尼特，專業(yè)做房地產(chǎn)盡職調(diào)查報(bào)告，為您做提供盡職調(diào)查報(bào)告。

那么房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告的核心是什么？

房地產(chǎn)盡職調(diào)查報(bào)告的核心是堅(jiān)持重要性原則

從原則上來(lái)講，“盡職調(diào)查”——就是要盡心盡力對(duì)目標(biāo)企業(yè)的全部情況都要進(jìn)行調(diào)查，工作要盡可能地做得詳細(xì)。比如，一個(gè)客戶將要賣掉一家房地產(chǎn)企業(yè)，談成的成交價(jià)10億元，但是一家被買方委托的第三方機(jī)構(gòu)花了兩個(gè)月時(shí)間還沒(méi)有結(jié)束。后來(lái)發(fā)現(xiàn)，這家第三方機(jī)構(gòu)對(duì)于幾百塊的費(fèi)用都進(jìn)行了再三核實(shí)。

這種情況并不是哪里不對(duì)，既然是盡職調(diào)查，就要做到“盡職”兩字，但盡職調(diào)查不考慮調(diào)查的深度、時(shí)間和成本，盲目的“盡職”，什么事都事無(wú)巨細(xì)是沒(méi)必要的。

事實(shí)上，在大多數(shù)項(xiàng)目中，客戶給我們的時(shí)間很緊，客戶愿意支付的成本有限，同時(shí)又要求對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目全部情況進(jìn)行調(diào)查，往往是不現(xiàn)實(shí)的，甚至是不必要的。

不同的行業(yè)做的盡職調(diào)查重點(diǎn)都是不一樣的。做房地產(chǎn)行業(yè)的盡職調(diào)查，客戶關(guān)心的是土地和住房，這是相關(guān)人員調(diào)查的重點(diǎn)，所以對(duì)于土地和住房問(wèn)題的調(diào)查要非常仔細(xì)。但是對(duì)于絕大多數(shù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，知識(shí)產(chǎn)權(quán)和勞工事務(wù)往往不是關(guān)鍵問(wèn)題。另一方面，如果目標(biāo)公司的調(diào)查對(duì)象是高科技公司，知識(shí)產(chǎn)權(quán)不可避免地是核心問(wèn)題。如果你調(diào)查的是勞動(dòng)密集型企業(yè)，那么勞動(dòng)事務(wù)就成了核心問(wèn)題。

按照重要性原則，對(duì)于項(xiàng)目中的核心問(wèn)題，一定要調(diào)查得非常仔細(xì)。同樣是房屋和土地，如果僅僅是一般性企業(yè)的資產(chǎn)，通常查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證就可以算是盡職了；但對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)取得的土地，就不能僅僅是看土地證了，而須從土地“招拍掛”就開(kāi)始進(jìn)行調(diào)查。

比如，上海市有些土地掛牌出讓須知中要求，“獨(dú)立競(jìng)買人，所注冊(cè)成立的項(xiàng)目公司，須100%獨(dú)立出資，競(jìng)得后股權(quán)不得調(diào)整”，但是在土地出讓合同中卻沒(méi)有限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓的條款。盡管我認(rèn)為土地部門這樣做的合法性值得討論，但對(duì)盡調(diào)律師而言，遇到這樣的情況，如果僅僅從土地出讓合同開(kāi)始審查，那就無(wú)法發(fā)現(xiàn)可能的風(fēng)險(xiǎn)。

再比如，如果房地產(chǎn)項(xiàng)目盡調(diào)中有一項(xiàng)商標(biāo)的調(diào)查，一般查驗(yàn)注冊(cè)商標(biāo)的真實(shí)性即可。但如果當(dāng)年蘋果公司在收購(gòu)iPad商標(biāo)之前，委托你進(jìn)行盡職調(diào)查的話，應(yīng)該是對(duì)于該商標(biāo)的各個(gè)方面做調(diào)查。

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